Wokół instytucji zasiedzenia narosło wiele mitów, zwłaszcza w kontekście nieruchomości stanowiących współwłasność. W najnowszym postanowieniu z dnia 19 maja 2026 r. (sygn. II CSKP 711/25) Sąd Najwyższy jednoznacznie potwierdził dotychczasową linię orzeczniczą: samo wieloletnie, wyłączne korzystanie z nieruchomości wspólnej nie stanowi wystarczającej przesłanki do zasiedzenia udziałów należących do pozostałych współwłaścicieli. Wobec współwłaściciela ubiegającego się o zasiedzenie stosuje się znacznie surowsze wymagania dowodowe.

Stan faktyczny sprawy

Przedmiotowe orzeczenie zapadło w sprawie, której postępowanie trwało aż 11 lat. Wnioskodawcy starali się o stwierdzenie zasiedzenia fizycznej części gospodarstwa rolnego, na którym ich rodzina zamieszkiwała oraz prowadziła działalność rolniczą od pokoleń. Mimo wykazania faktu długotrwałego gospodarowania na nieruchomości, Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną, uznając argumentację wnioskodawców za nieuzasadnioną.

Kluczowe motywy rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego

Analizując zgromadzony materiał dowodowy, Sąd Najwyższy sformułował cztery kluczowe wnioski, które precyzują warunki zasiedzenia udziału we współwłasności:

• Uprawnienie z art. 206 k.c.: Współwłaściciel korzysta z rzeczy wspólnej na podstawie przysługującego mu z mocy prawa tytułu. Fakt, że jeden ze współwłaścicieli posiada całą nieruchomość lub jej część, wynika z realizacji uprawnień ustawowych i sam w sobie nie narusza praw pozostałych uprawnionych.
• Obowiązek manifestacji woli: Aby mogło dojść do zasiedzenia udziału innego współwłaściciela, konieczne jest wyraźne, jednoznaczne i uzewnętrznione (zamanifestowane) wobec niego przekształcenie charakteru posiadania. Współwłaściciel musi wykazać wolę wyłącznego posiadania samoistnego (posiadania całej rzeczy wyłącznie dla siebie).
• Posiadanie zależne a kwestia zgody: Pytanie pozostałych krewnych (współwłaścicieli) o zgodę na realizację inwestycji na nieruchomości stanowi kluczowy dowód w sprawie. Świadczy to o tym, że posiadacz traktował swoje władztwo jako posiadanie zależne, a nie samoistne, uznając tym samym prawa i nadrzędność pozostałych współwłaścicieli.
• Prymat ochrony prawa własności: Instytucja zasiedzenia ma charakter wyjątkowy, stanowiąc odstępstwo od konstytucyjnej zasady ochrony własności. W związku z tym wszelkie wątpliwości dotyczące charakteru posiadania oraz przesłanek zasiedzenia muszą być rozstrzygane na korzyść dotychczasowych właścicieli.

Omawiane orzeczenie stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną. Współwłaściciel nie nabędzie w drodze zasiedzenia udziałów należących do innych osób, jeżeli nie wykaże wyraźnej, jednoznacznej i jawnej woli wyłącznego posiadania samoistnego. Samo, nawet długoterminowe, samodzielne korzystanie z nieruchomości, regulowanie ciężarów publicznoprawnych czy dokonywanie bieżących nakładów nigdy nie będzie uznane za przesłankę wystarczającą do utraty prawa własności przez pozostałych współwłaścicieli.

dodano: 09.06.2026 r.