Zaledwie kilka tygodni po wejściu w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen nieruchomości oraz zasad rękojmi na rynku pierwotnym, do Senatu trafiły dwie petycje z propozycjami ich korekty. Autorem obu jest adwokat Rafał Dębowski, który jako ekspert samorządu adwokackiego uczestniczył w pracach legislacyjnych nad ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695).

Nowelizacja tej ustawy wprowadziła dwa istotne obowiązki:

• od 11 lipca 2025 r. deweloperzy muszą publikować ceny oferowanych mieszkań i domów,
• od 9 września 2025 r. zacznie obowiązywać nowy art. 41a dotyczący rękojmi za wady nieruchomości.

Oba rozwiązania budzą wątpliwości praktyków, a tempo ich uchwalenia — jak wskazuje mec. Dębowski — nie pozwoliło na ich należyte dopracowanie.

Jawność cen: więcej przejrzystości, mniej chaosu

Pierwsza petycja dotyczy obowiązku publikowania cen nieruchomości. Dębowski proponuje, aby dane o cenach były dostępne w jednym miejscu — szczególnie w przypadku spółek celowych działających w ramach grup kapitałowych. Zamiast rozproszenia informacji, ceny miałyby być publikowane na stronie spółki-matki lub podmiotu odpowiedzialnego za sprzedaż.

Dodatkowo, deweloperzy mieliby obowiązek:

• podawania ceny za metr kwadratowy wraz z powierzchnią użytkową lub ceny całkowitej z VAT,
• ujawniania cen pomieszczeń przynależnych (garaży, piwnic, komórek lokatorskich), jeśli nie są one wliczone w cenę lokalu,
• aktualizowania danych przy każdej zmianie oferty,
• umieszczania adresu strony z cennikiem w materiałach reklamowych.

Co istotne, publikacja miałaby dotyczyć wyłącznie lokali faktycznie dostępnych w sprzedaży — a nie tych, które są już objęte umowami rezerwacyjnymi, deweloperskimi czy przedwstępnymi. Dane te byłyby automatycznie przekazywane do portalu rządowego, co zapewniłoby ich spójność i dostępność dla konsumentów.

Rękojmia: potrzeba jasnych zasad

Druga petycja odnosi się do przepisów o rękojmi za wady nieruchomości na rynku pierwotnym. Dębowski postuluje:

• doprecyzowanie procedury odbioru lokalu, zgłaszania i usuwania wad,
• uregulowanie kwestii kosztów ekspertyz rzeczoznawców budowlanych,
• rozszerzenie uprawnień wspólnot mieszkaniowych do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych — bez konieczności uzyskiwania pełnomocnictw od właścicieli lokali.

To ostatnie rozwiązanie miałoby szczególne znaczenie w dużych inwestycjach, gdzie liczba właścicieli sięga kilkuset, a egzekwowanie napraw bywa utrudnione.

Co dalej?

Petycje zostały złożone do Senatu 29 i 30 sierpnia. Na ten moment nie wiadomo, czy izba wyższa zdecyduje się na podjęcie inicjatywy legislacyjnej w ich zakresie. Zgodnie z art. 118 Konstytucji RP, Senat ma taką możliwość.

Propozycje zmian wpisują się w szerszy postulat środowisk prawniczych i konsumenckich: większa przejrzystość, realna ochrona nabywców i lepsza jakość legislacji. Warto śledzić dalszy przebieg prac, zwłaszcza że nowe obowiązki już teraz rodzą wiele pytań praktycznych.

dodano: 04.09.2025