14 kwietnia 2026 r. rząd przyjął projekt ustawy zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz szereg innych ustaw. To kolejna i bardzo istotna reforma dotycząca decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Po zmianach obowiązujących od 1 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy nie są już bezterminowe. Wprowadzony został 5‑letni termin ważności decyzji WZ, ustawodawca idzie krok dalej i proponuje ograniczenie kręgu podmiotów uprawnionych do uzyskania decyzji WZ.

Gminy od lat wskazywały, że decyzje WZ są często wykorzystywane wyłącznie w celu podniesienia wartości nieruchomości, a nie faktycznej realizacji inwestycji. Obecnie wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy, nawet osoba niemająca żadnego związku z nieruchomością. W praktyce prowadzi to do sytuacji, w których:

• na jedną działkę wpływa kilka konkurencyjnych wniosków,
• decyzje WZ służą wyłącznie celom spekulacyjnym,
• gminy tracą kontrolę nad kierunkami rozwoju przestrzennego.

Projekt ustawy ma to zmienić.

Co przewiduje nowelizacja?

Nowe przepisy zakładają, że decyzja o warunkach zabudowy nie będzie już dostępna dla każdego zainteresowanego. Uzyska ją wyłącznie podmiot, który wykaże realny związek z nieruchomością, oraz przedstawi rzeczywisty zamiar jej zagospodarowania.

Celem jest ograniczenie spekulacji i uporządkowanie procesu inwestycyjnego. Termin wejścia w życie zmian zostanie określony w przepisach przejściowych.

Plan ogólny – kolejna ważna zmiana dla właścicieli nieruchomości

Projekt ustawy (druk sejmowy nr 2459) przewiduje również wydłużenie o 2 miesiące terminu na uchwalenie przez gminy nowego dokumentu planistycznego – planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Do połowy 2026 r. wszystkie gminy w Polsce muszą przyjąć plan ogólny. Dokument ten stanie się podstawowym narzędziem określającym możliwe przeznaczenie działek, obszary dopuszczone pod zabudowę oraz parametry inwestycji, takie jak intensywność zabudowy.

W praktyce plan ogólny może zarówno ułatwić, jak i ograniczyć możliwość zabudowy konkretnej nieruchomości – w zależności od przyjętych przez gminę rozwiązań.

Co to oznacza dla inwestorów i właścicieli nieruchomości?

Zmiany w zakresie decyzji WZ oraz wprowadzenie planów ogólnych oznaczają, że dostęp do decyzji WZ będzie bardziej ograniczony, a gminy zyskają większą kontrolę nad kierunkami zabudowy. Spowoduje to konieczność analizy zapisów planu ogólnego już na wczesnym etapie planowania inwestycji.

dodano: 05.05.2026 r.